관리처분계획

종전자산 감정평가는 어떻게 진행되나

종전자산 감정평가는 조합원이 보유한 토지·건축물의 가치를 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 산정하는 절차로, 이 평가액이 권리가액과 분담금 산정의 출발점이 됩니다. 감정평가는 통상 2개 이상 감정평가법인이 각각 평가한 뒤 평균하는 방식으로 진행됩니다.

• 감정평가법인 선정(조합·시장군수 각 추천)
• 사업시행계획인가 고시일 기준 평가
• 2개 이상 평가법인 평가액 산술평균
• 평가 결과 조합원 통지 및 이의 절차

감정평가 기준일

종전자산 감정평가는 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 이뤄져, 이 시점의 자산 가치를 기준으로 삼습니다.

감정평가법인 선정 방식

조합과 시장·군수 등이 각각 감정평가법인을 추천해 2개 이상의 법인이 평가에 참여하는 것이 일반적입니다.

평가액 산정 방식

복수 감정평가법인이 각각 평가한 금액을 산술평균해 최종 종전자산 평가액으로 확정합니다.

평가 결과 통지

평가가 완료되면 조합은 조합원별 종전자산 평가액을 통지하며, 이 금액이 권리가액 산정의 기초가 됩니다.

평가액에 이견이 있으면

평가액에 이의가 있는 조합원은 관리처분계획 총회 의결 전 공람 기간에 이의를 제기하거나, 이후 행정심판·소송 등을 검토할 수 있습니다.

감정평가와 시세의 차이

감정평가액은 실거래 시세와 다를 수 있어, 평가액만으로 매도 시세를 단정하면 오해가 생길 수 있습니다.

평가 기준일이 중요한 이유

평가 기준일 이후 이뤄진 개별 인테리어나 리모델링은 통상 평가에 반영되지 않아, 이를 노린 뒤늦은 시설 투자는 실익이 적을 수 있습니다.

평가 결과 확인 방법

조합 총회 자료나 개별 통지서를 통해 본인 자산의 종전자산 평가액을 확인할 수 있습니다.

감정평가 비용 부담 주체

감정평가에 드는 비용은 통상 조합이 사업비에서 부담하며, 조합원 개인이 별도로 비용을 지불하지는 않는 것이 일반적입니다.

토지와 건축물 평가의 분리

감정평가는 토지와 건축물을 각각 별도로 평가한 뒤 합산하는 방식으로 이뤄지며, 노후 건축물일수록 건축물 평가액 비중이 낮게 산정되는 경향이 있습니다.

무허가 건축물의 평가

무허가 건축물은 감정평가에서 낮게 평가되거나 평가 대상에서 제외될 수 있어, 매수 전 건축물의 적법성을 미리 확인해두는 것이 중요합니다.

감정평가 결과 통지 시기

감정평가는 분양신청 마감 이후 시작돼 완료까지 일정 기간이 소요되며, 통지 시점은 조합 총회 일정과 맞물려 정해지는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문