재개발 구역의 토지등소유자·조합원·세입자로서 지금 사업이 어느 단계인지, 다음에 무엇을 준비해야 하는지 알고 싶은 분께 필요합니다. 구역지정 전부터 준공까지 6단계로 정리합니다.
재개발절차는 ‘구역지정 전’부터 ‘이주·착공·준공’까지 6단계로 확인합니다. 투자 시점 판단에 필요한 순서입니다.
노후·불량 건축물 비율 등 요건 충족 여부를 조사하고 정비계획 수립을 준비하는 단계입니다.
지자체가 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정·고시합니다. 권리산정기준일도 이 시점에 함께 정해지는 경우가 많습니다.
추진위원회 구성 후 토지등소유자 4분의 3 이상 동의로 조합설립인가를 받습니다(도시정비법 제35조).
건축계획, 세입자 대책 등을 담은 사업시행계획을 지자체가 인가합니다(도시정비법 제50조). 이후 분양신청이 시작됩니다.
조합원별 권리가액과 분담금, 배정 내역을 확정합니다(도시정비법 제74조). 이주·철거의 전제 조건입니다.
이주와 철거가 끝나면 착공하고, 공사 완료 후 소유권 이전고시를 거쳐 준공·입주가 마무리됩니다.
재개발과 재건축은 구역지정·조합설립·사업시행인가·관리처분인가·투기과열지구 제한 항목에서 차이가 있습니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 구역지정 | 노후도 등 요건 조사 후 지자체 지정·고시 | 안전진단 통과 후 정비계획 수립 |
| 조합설립 | 토지등소유자 4분의 3 이상 동의(제35조) | 재건축과 동일한 동의요건 구조 |
| 사업시행인가 | 세입자 대책 포함 필수(제50조) | 세입자 대책 항목 없음 |
| 관리처분인가 | 분담금·배정 확정(제74조) | 분담금·배정 확정(제74조, 재건축도 동일 조문 적용) |
| 투기과열지구 제한 | 관리처분인가 후 지위양도 제한 | 조합설립인가 후 지위양도 제한 |
아래 목록에서 주제별로 정리한 재개발절차 정보 60가지를 바로 볼 수 있습니다.
재개발은 구역지정 전, 정비계획·구역지정, 추진조직·조합설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·착공·준공의 6단계로 진행됩니다. 아래 표로 단계별 핵심 확인 사항과 공식 확인처를 정리했습니다.
| 단계 | 확인할 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 구역지정 전 | 기본계획 반영·후보지 선정 여부, 노후도·접도율 등 지정 요건, 주민공람 일정 | 관할 구청 고시공고, 정비사업 정보몽땅 |
| 정비계획·구역지정 | 용적률·건폐율 계획, 지정·고시 후 건축행위·분할 제한, 해제 요건 | 토지이용계획확인서, 구청 공보 |
| 추진조직·조합설립 | 추진위 과반수 동의, 조합설립 소유자 4분의 3·토지면적 2분의 1 동의, 정관(안) | 관할 구청 인가 현황, 조합 총회 자료 |
| 사업시행계획인가 | 건축계획·기반시설·세입자 대책, 건축심의, 기부채납 규모, 분양신청 기간 | 사업시행인가 고시문, 조합 분양공고 |
| 관리처분계획인가 | 종전자산 감정평가, 비례율·권리가액·분담금, 평형 배정, 지위 양도 제한 | 개별 통지서, 관리처분계획 공람 자료 |
| 이주·착공·준공 | 이주 일정·이주비 대출, 추가분담금, 취득세 60일 신고, 하자보수 청구 기간 | 조합 이주 안내문, 위택스, 관리사무소 |
가장 흔한 실수는 후보지 선정이나 정비계획 수립 소식을 정비구역 지정이나 조합설립 완료로 오해하는 것입니다. 아래 실수는 공식 서류로 단계를 확인하지 않을 때 자주 생깁니다.
통상 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거·착공, 준공·입주의 6단계로 구분합니다. 각 단계마다 법적 인가 절차가 있어 진행 상황을 공식 자료로 확인할 수 있습니다.
사업시행인가(제50조)는 건축계획 등 사업의 큰 틀을 승인받는 단계이고, 관리처분인가(제74조)는 조합원별 분담금과 배정 동·호수를 확정하는 단계입니다. 순서상 사업시행인가가 먼저입니다.
서울시 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 등 지자체 공식 시스템에서 구역별 진행 단계와 인가 고시일을 확인할 수 있습니다. 조합 총회 자료에서도 최근 진행 이력을 볼 수 있습니다.
단계 정지가 곧 무산을 의미하지는 않지만, 장기간 진행이 없다면 조합 내부 갈등이나 사업성 문제 등 지연 원인을 확인해볼 필요가 있습니다.
네, 사전 예약 시 당일 방문 상담이 가능합니다. 확인하고 싶은 구역명을 미리 알려주시면 해당 구역의 단계별 자료를 준비해 상담 시간을 단축해 드립니다.
아래 전화상담 버튼으로 문의하시면 됩니다. 관심 있는 구역명을 알려주시면 관련 정보와 절차를 상담해 드립니다.
