정비계획·구역지정

정비계획 수립 시 용적률·건폐율은 어떻게 정해지나

정비계획상 용적률과 건폐율은 용도지역별 법정 상한을 기준으로, 기부채납이나 임대주택 비율 등 인센티브 요소를 반영해 정비계획 수립 단계에서 정해집니다. 서울시는 지역별 도시계획 조례로 정한 상한 범위 안에서 정비계획을 수립하고 있습니다.

용적률 결정의 기본 틀

용도지역별로 도시계획 조례가 정한 법정 상한 범위 안에서 정비계획상 용적률이 정해집니다.

인센티브로 완화되는 경우

공공시설 기부채납이나 임대주택 공급 비율을 높이면 일정 범위에서 용적률이 상향되는 인센티브가 적용될 수 있습니다.

건폐율의 의미

건폐율은 대지면적 대비 건축면적 비율로, 통상 법정 상한 이내에서 계획되며 동간 거리·일조 등 다른 기준과 함께 검토됩니다.

용적률이 세대수에 미치는 영향

용적률이 높을수록 지을 수 있는 연면적이 늘어나 일반분양분을 포함한 총 세대수가 늘어날 여지가 커집니다.

정비계획 수립 이후 변경 가능성

정비계획 수립 당시 용적률이 이후 사업시행계획 단계에서 세부 조정될 수 있으며, 조정 폭에 따라 변경인가 절차가 필요할 수 있습니다.

용적률 확인 방법

정비계획 수립 용역보고서나 구청 고시문, 조합 총회 자료를 통해 확정 또는 계획 중인 용적률을 확인할 수 있습니다.

용적률과 분담금의 관계

용적률이 높아져 일반분양분이 늘어나면 조합 수입이 늘어 비례율에 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

지역별 편차

용도지역, 역세권 여부 등에 따라 적용 가능한 용적률 상한이 지역마다 다르므로, 동일한 기준을 다른 구역에 그대로 적용해 단정하면 안 됩니다.

용도지역 상향과의 관계

일부 구역은 정비계획 수립과 함께 용도지역 자체를 상향해 법정 상한 용적률을 높이는 방안이 함께 검토되기도 하며, 이 경우 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.

높이 제한과 용적률의 관계

용적률이 허용되더라도 일조권이나 경관 심의에 따른 높이 제한으로 실제 설계 가능한 층수가 제약받는 경우가 있어, 두 기준을 함께 검토해야 합니다.

주변 시세와 용적률 기대감

용적률 상향 기대감이 매물 가격에 선반영되는 경우가 있어, 확정되지 않은 용적률을 근거로 한 시세 상승분은 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

용적률 관련 정보 출처

서울시 도시계획포털이나 자치구 도시계획 조례를 통해 해당 용도지역의 법정 상한 용적률을 직접 확인할 수 있습니다.

용적률 관련 조합원 총회 안건

용적률 확정이나 변경은 중요한 사업 조건 변화이므로 통상 조합 총회 안건으로 상정돼 조합원에게 설명되는 절차를 거칩니다.

용적률과 공사비의 관계

용적률이 높아져 층수가 늘어나면 공사 난이도와 비용도 함께 늘어날 수 있어, 용적률 상향이 항상 순이익 증가로 직결되지는 않습니다.

자주 묻는 질문