사업시행계획

재개발 사업시행인가란, 조합설립인가와 어떻게 다른가

정리 · 2026년 09월 09일

사업시행인가는 건축계획, 정비기반시설 설치계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획을 지자체장이 도시정비법 제50조에 따라 승인하는 단계입니다. 이 인가 이후 분양신청 절차가 시작되며, 통상 조합설립인가 이후 1~3년 내 진행됩니다.

• 건축물의 규모 및 배치 계획
• 정비기반시설(도로·상하수도 등) 설치 계획
• 세입자 주거 및 이주대책
• 임시거주시설 설치 계획
• 분양신청 절차 및 일정(인가 고시 이후 공고)

사업시행인가의 법적 근거

도시정비법 제50조제1항은 사업시행자가 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성해 시장·군수 등에게 제출하고 인가를 받아야 한다고 규정합니다. 사업시행계획서에 포함할 사항은 같은 법 제52조에서 정합니다.

사업시행인가와 조합설립인가의 차이

조합설립인가(제35조)는 사업을 추진할 조합이라는 법인을 인정받는 단계이고, 사업시행인가(제50조)는 그 조합이 실제로 어떤 건축물을 어떻게 지을지에 대한 구체적 계획을 승인받는 단계입니다. 순서상 조합설립인가가 먼저입니다.

사업시행인가 이후 분양신청 절차

사업시행인가 이후 조합은 도시정비법 제72조에 따라 분양공고를 내고, 조합원은 정해진 기간 내에 분양 여부와 희망 평형을 신청합니다. 분양신청기간은 사업시행자 판단에 따라 20일 범위에서 한 차례 연장될 수 있습니다.

분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요

분양신청 기간 내 신청하지 않으면 조합원 분양 대신 현금청산 대상이 되어 감정평가액으로 정산받게 됩니다. 신청 기간을 놓치기 전 조합 공고를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

사업시행인가 이후 설계가 바뀔 수 있나요

사업시행계획 변경 절차를 거치면 설계나 세대수 등이 조정될 수 있습니다. 다만 세대수나 주택규모가 달라지는 경미하지 않은 변경은 분양공고 등 절차를 다시 거쳐야 합니다.

세입자 대책이 왜 이 단계에 포함되나요

사업시행계획에는 세입자 주거대책과 임시거주시설 설치 계획이 반드시 포함돼야 합니다. 재건축과 달리 재개발은 세입자 비중이 높은 저층주거지가 많아 이 항목이 인가 요건으로 명시돼 있습니다.

사업시행인가 이후 바로 이주하나요

아닙니다. 이주와 철거는 조합원별 분담금과 배정이 확정되는 관리처분인가(제74조) 이후에 본격적으로 시작됩니다. 사업시행인가는 그 전 단계의 계획 승인일 뿐입니다.

진행 단계를 공식적으로 확인하는 방법

서울시 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 등 지자체 공식 시스템에서 사업시행인가 고시일과 세부 계획을 확인할 수 있습니다. 조합 총회 자료나 관할 구청 공고를 통해서도 확인이 가능합니다.

경미한 변경과 일반 변경인가의 구분

세대수나 주택 규모가 달라지지 않는 단순 설계 조정은 경미한 변경으로 분류돼 별도 인가 없이 신고로 처리되는 경우가 있지만, 세대수·주택규모 변경이 있으면 다시 사업시행계획 변경인가를 받아야 합니다. 매물 확인 시 최근 변경인가 이력이 있는지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문